Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.

Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.

Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

Foto: © urfinguss/Depositphotos.com

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Immobilie geerbt: Annehmen oder ausschlagen?

Im ersten Moment scheint die Antwort auf diese Frage offensichtlich. Schließlich sind Immobilien in Deutschland viel wert – wer also sollte darauf verzichten wollen? Doch wer erbt, erbt nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Schulden. Bevor […]

Weiterlesen

Die Immobilien im Testament

Immobilien gehören zu einer der gefragtesten Wertanlagen. Daher ist es keine Überraschung, dass Häuser, Wohnungen und Grundstücke oft zum Nachlass des Verstorbenen zählen. Damit nach dem Tode alles reibungslos ablaufen kann, raten Experten, sich schon […]

Weiterlesen

Deutscher Mietmarkt: Wo es am teuersten und billigsten ist

Die gute Nachricht vorweg: Die Mietpreise in Deutschland steigen nicht so exorbitant, wie oft behauptet, stagnieren tun sie jedoch trotzdem nicht. Zumindest im deutschlandweiten Schnitt. Das zeigt der gerade vorgestellte Wohn-Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland. Im […]

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Ralf Conath

Geschäftsinhaber

ralf.conath@conath-immobilien.de

Mirella Dahl

Team Management Immobilien

mirella.dahl@conath-immobilien.de

Reinhard Möhrke

Hausmeister

hallo@conath-immobilien.de

Daniela Müller

Team Assistenz Vertrieb

daniela.mueller@conath-immobilien.de
Call Now Button