Bewertungsverfahren im Überblick: Das Sachwertverfahren

Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.

Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.

Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.

Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

 

Foto: © urfinguss/Depositphotos.com

Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie!

Kostenfrei | Unverbindlich

Immobilie in der Scheidung: Was passiert mit der laufenden Finanzierung?

Häufig ist die Immobilie bei der Scheidung noch nicht abbezahlt. Für die Bedienung des Immobilienkredits stehen diejenigen gerade, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben. Dies sind häufig beide Ehepartner. Die finanzierende Bank mindert das Risiko eines […]

Weiterlesen

Kommt jetzt die Sanierungspflicht?

Alte und nicht energieeffiziente Gebäude haben ausgedient. Zumindest wenn es nach der EU geht. Beschließt das EU-Parlament seine geplante Sanierungspflicht, kommt auf viele Eigentümer in der Europäischen Union eine Welle an neuen Gebäuderichtlinien zu. Was bedeutet die kommende Sanierungspflicht? Eins steht fest: Die notwendigen Sanierungen umzusetzen wird teuer. Viele Eigentümer sehen den Kosten schon jetzt…

Weiterlesen

Ist Mieten noch eine Alternative zum Kaufen?

Die gestiegenen Zinsen haben viele Kaufinteressenten verunsichert, sie schieben den Immobilienkauf auf. Anstatt sich an eine so große Investition wie eine Immobilie zu binden, ziehen sie eine Mietwohnung vor. Aber ist das eine kluge Idee? Die Kaufpreise für Immobilien sind gesunken. Einige Immobilienexperten betonen sogar, dass die aktuellen Angebotspreise immer noch zu hoch sind und…

Weiterlesen

UNSER TEAM

mit Leidenschaft dabei

Mirella Dahl

Team Management Immobilien

mirella.dahl@conath-immobilien.de

Daniela Müller

Immobilienberaterin

daniela.mueller@conath-immobilien.de
Call Now Button