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Grundsätze im Mietverhältnis

Mit dem Abschließen eines Mietvertrages sind Rechte und Ansprüche, aber auch Pflichten gegenüber dem Vermieter verbunden. Im Laufe eines Mietverhältnisses kann es zu persönlichen Veränderungen der Lebensverhältnisse beim Mieter kommen. Hier gibt es einige grundsätzliche Regelungen, die wir nachfolgend erläutern.

  1. Wer ist Mieter?

Mieter ist, wer den Mietvertrag unterschreibt. Unterschreiben mehrere Personen den Mietvertrag, sind auch mehrere Personen Mieter. Sie haften gemeinsam gegenüber dem Vermieter für die Mietzahlung.

 

  1. Wer wird Mieter wenn von zwei im Vertrag benannten Personen nur eine Unterschreibt?

Es stellt sich insbesondere bei Eheleuten die Frage, wer ist Mieter wenn zwei Personen im „Vertragskopf“ stehen, aber nur einer unterschreibt. Sowohl das Landgericht Berlin als auch der Bundesgerichtshof setzen voraus, dass sich aus der vorhandenen Unterschrift Ehegatten ergibt – beziehungsweise eine Bevollmächtigung in irgendeiner Weise nach außen erkennbar würde. Fehlt es hieran, wird nur der Ehegatte Mieter, der den Mietvertrag unterschrieben hat.

 

  1. Wer wird Mieter bei der Untervermietung?

Die Untervermietung ändert nichts an der der Eigenschaft als (Haupt-)Mieter. Der Mieter, der die Genehmigung des Vermieters bekommen hat unterzuvermieten, bleibt alleiniger Anspruchsgegner des Vermieters. Gegenüber dem Untermieter rückt der (Haupt-)Mieter in die Position des Vermieters. Das bedeutet, Anspruchsgegner des Untermieters aus dem Mietverhältnis ist immer der Hauptmieter.

 

  1. Werden angeheiratete Ehepaare oder nahe Familienangehörige durch die Aufnahme in den Haushalt Mieter?

Der Mieter darf den Ehepartner oder einen nahen Familienangehörigen ohne Genehmigung des Vermieters in seinen Haushalt aufnehmen (Achtung: Das muss dem Vermieter angezeigt werden!) Ehepartner oder nahe Familienangehörige werden dadurch aber nicht Mieter. Hierfür muss die ausdrückliche Ergänzung im Mietvertrag erfolgen. Da es sich um eine Vertragsänderung handelt, ist die Zustimmung aller beteiligten Vertragspartner erforderlich.

 

  1. Was geschieht, wenn der Mieter stirbt?

Gibt es weitere Mieter, die den Mietvertrag unterschrieben haben, wird das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt. Das gleiche gilt für Ehegatten oder Lebensgefährten. Sie treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dabei wird der bisherige Vertrag unverändert fortgesetzt, nur die Mietpartei im Sinne einer gesetzlichen Vertragsübernahme ausgewechselt. Wohnte der verstorbene Mieter alleine, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, kann aber mit einem Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen. Gibt es keine Erben, wird das Mietverhältnis über die Nachlassverwaltung abgewickelt.

 

  1. Kann der Mietvertrag durch die im Haushalt wohnenden Kinder übernommen werden, wenn die Eltern ausziehen?

Gelegentlich ziehen Eltern wenn ihre Kinder volljährig sind aus der Wohnung aus und würden gerne die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den alten, gleichen Konditionen ermöglichen. Darauf besteht allerdings kein Anspruch gegenüber dem Vermieter. Die ständige Weitergabe einer Wohnung ist nur mit dessen Einverständnis zulässig. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung. Mieter wird der Sohn oder die Tochter also durch eine einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Vermieter.

 

  1. Kann der Vermieter bei einem Mieterwechsel einen Zuschlag zur Miete verlangen?

Nach einer Entscheidung des Landesgerichts Berlin  darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung in jedem Fall von der Zahlung eines erhöhten Mieterzinses abhängig machen. Der Untermietzuschlag ist ausdrücklich nur dann vorgesehen, wenn für den Vermieter die Untervermietung unzumutbar ist, zum Beispiel wegen einer nachweislich stärkeren Abnutzung der Wohnung. Unbestritten kann der Vermieter keinen Zuschlag für die Aufnahme des Lebensgefährten verlangen, da sich diese Konstellationen ausdrücklich von der echten Untervermietung an Dritte unterscheidet.

 

  1. Dient die Unterschrift einer zusätzlichen Person im Mietvertrag mehr Schutz?

Unterschreibt beispielsweise ein Elternteil neben dem Sohn oder der Tochter den Mietvertrag, fragt sich, ob das Elternteil als Mieter für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis haftet oder ob die gesetzliche Begrenzung von drei Monatsmieten greift, die für die Hinterlegung einer Mietsicherheit  gilt. Es kommt auf die Vereinbarung im Einzelfall an. Will erkennbar das Elternteil die Wohnung nicht nutzen, dürfte eher von einer Bürgerschaft auszugehen sein, auf die die Haftungsbegrenzung von drei Monatsmieten anwendbar wäre. Nur wenn Eltern von sich aus (neben einer bereits geleisteten Barkaution) eine (zusätzliche) Bürgschaft anbieten, wäre die Begrenzung auf die drei Monatsmieten hinfällig.

 

  1. Wer wird Mieter bei einer Wohngemeinschaft (WG)?

Fall eins: Ein Mieter unterschreibt den Mietvertrag und lässt sich beim Vertragsabschluss vom Vermieter eine Untervermietung schriftlich bestätigen. Der Hauptmieter haftet hier komplett gegenüber dem Vermieter, unabhängig davon, ob seine Untermieter ihren Zahlungen schuldig bleiben.

Fall zwei: Alle Mitbewohner unterschreiben den Mietvertrag. Sollte ein Mieter frühzeitig ausziehen, muss der Vertrag geändert werden. Der Vertragsänderung müssen Vermieter sowie die Mitbewohner zustimmen.

Fall drei: Der Mietvertrag wird mit dem Vertragszweck „Wohngemeinschaft“ abgeschlossen. Mieterwechsel müssen dem Vermieter nur angezeigt, jedoch nicht jedes Mal genehmigt werden.

Nachteil:  Bei häufigen Mieterwechseln kann es zu Schwierigkeiten bei der Abgrenzung der jeweiligen Haftungsschuldner kommen.

 

  1. Wer wird Mieter im Fall einer Trennung der Partnerschaft/Ehe?

Haben beide Partner den Mietvertrag unterschrieben, müssen sie sich im Fall einer Trennung einigen, wer den Vertrag weiter fortführt. Es muss eine Vertragsänderung mit dem Vermieter durchgeführt werden. Ansonsten bleibt der ausziehende Partner mit in der Haftung. Gibt es keine Lösung bleibt die Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses (beide Mieter müssen unterschreiben).  Im Fall der Weigerung eines Partners kann der andere dies gerichtlich durchsetzen. Bei Ehegatten muss der  Vermieter im Fall der Einigung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Entscheidung akzeptieren. Können sich die Ehegatten nicht einigen, kann die Zuweisung der Wohnung im Rahmen des Scheidungsfolgeverfahrens erfolgen.