Allgemein

Worauf kommt es bei dem Abschluss des Wohnungsmietvertrages aus der Sicht des Eigentümers an?

  1. Abstimmung mit dem vermietenden Eigentümer:

Mietverwaltung ist gleichzeitig immer Vermögensbetreuung, das erfordert eine eindeutige Legitimation des Verwalters und die klare Regelung von Handlungsbefugnissen und –pflichten. Der Verwalter haftet auch für die eigenmächtige Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln.

  1. Bewerberauswahl und Datenschutz

Bei sorgfältiger Recherche der Vermögensverhältnisse bei geeigneten Mietern müssen die Grenzen des Datenschutzgesetztes gewahrt werden. Es beschränkt die Frage – und Nachforschungsrechte. Angesichts laufender Ermittlungen von Datenschutzbehörden in der Wohnungswirtschaft ebenso unerlässlich ist die Information des Mieters/Interessenten, welche Daten von ihm wie verarbeitet, gespeichert und wann sie gelöscht werden. Über die gesetzliche Ermächtigung zur Datenspeicherung hinaus ist eine Vereinbarung zur weitergehenden Speicherung abzuschließen.

  1. Die richtigen Vertragsparteien
  • Während die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist, kommt ein Vertragsabschluss mit einer rechtsfähigen Außen-GbR durchaus in Betracht
  • Bei Minderjährigen handeln deren gesetzlichen Vertreter
  • Betreuer können (bei angeordnetem Einwilligungsvorbehalt müssen sie) den Betreuten beim Vertragsabschluss im Rahmen ihres Bestellungsumfangs vertreten
  • Verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bieten sich bei der Vermietung an studentische Wohngemeinschaften
  1. Beschaffenheit der Mietsache

Den Vermieter treffen beim Vertragsabschluss Offenbarungspflichten zu Besonderheiten der Mietsache, die sich auf den Vertragszweck auswirken und vom Interessenten nicht ohne weiteres erkannt werden können oder auch zum richtigen Umgang. Andererseits bieten Offenlegungen von eventuellen Beeinträchtigungen wegen § 536 b BGB oder gar Beschaffenheitsvereinbarungen auch die Möglichkeit, Minderungs- oder Schadenersatzansprüche des neuen Mieters abzuwehren. Üblich ist dies zum Beispiel für:

  • Die Einhaltung eines Abstands zu Außenwänden bei der Aufstellung von Möbeln
  • Die Größe der Wohnfläche
  • Besondere Lüftungsanforderungen
  1. Miete und Mietanpassung

Die Mietpreisbremse ist zu beachten:

  • Gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
  • Vereinbarte Miete darf die ortübliche Miete um nicht mehr als 10 % übersteigen, es sei denn die vorher bestehende Miete war schon höher

Staffelmiete:

Mieterhöhungen sind grundsätzlich möglich, wenn:

  • die Miete seit einem Jahr unverändert ist
  • die Erhöhung 20% innerhalb von 3 Jahren nicht übersteigt

Staffel – oder Indexmiete:

  • Indexmiete = führt zu automatischen Mieterhöhungen, wenn der Verbraucherkostenindex gestiegen ist
  • Staffelmiete = ist eine Form der Miete, bei der schon im Vorhinein festgelegt ist, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten erhöht
  • Miete muss mindestens 1 Jahr unverändert bleiben
  1. Betriebskostenvereinbarung

Sorgfältige Vereinbarungen zur Umlage der „2. Miete“ erfordern u.a. die Normierung sinnvoller Umlagemaßstäbe insbesondere bei Eigentumswohnungen, aber auch bei unterschiedlicher Nutzung   und erforderlicher Direktzuordnung (z.B. bei Schornsteinfegerkosten, wenn nur einzelne Wohnungen über einen Kamin  verfügen) und bei Leerstand.

  1. Sonstige Leistungspflichten des Mieters und Zustimmungsvorbehalte

Angesichts der bekannt mietergünstigen Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen gilt das Motto: Weniger ist mehr! Das Ziel sollte in erster Linie in einer Freizeichnung des Vermieters während der Mietdauer in den bekannt engen Grenzen bestehen, um Unwirksamkeitsrisiken zu minimieren.

Zustimmungsvorbehalte:

  • Die nach außen sichtbare Aufstellung von Antennen
  • Tierhaltung (außer Kleintierhaltung)
  • Das Abstellen von Gegenständen im Hausflur
  • Die Anbringung von Markisen
  1. Mietsicherheiten vereinbaren

Die Höchstgrenze muss beachtet werden – dreifache Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen! Über die Anlageform können sich die Parteien frei verständigen. Ohne wirksame Vereinbarung schuldet der Mieter keine Kaution. Die Rechtsprechung hält Klauseln, die den Wohnungsmieter zum Abschluss von Haftpflicht-oder Hausratversicherungen verpflichten sollen, übrigens für unwirksam.

  1. Öffnungsklauseln

-nicht vergessen! Das A&O jedes modernen Vertrages ist die Vereinbarung wirksamer Öffnungsklauseln:

  • so für die Umlage weiterer Betriebskosten
  • die Änderung von Wirtschaftseinheiten oder Umlagemaßstäben
  • die Umstellung von der mieterseitigen Hausreinigung aus Umlage von Hausreinigungskosten
  • die Umstellung auf Direktverträge für die Müllentsorgung
  • eine angemessene Umgestaltung der Außenanlagen
  • die Änderung der Versorgung mit Rund- und TV-Signalen
  1. zu guter Letzt: Verbraucherschutz

Der Mieter ist über die Teilnahme bzw. Nichtteilnahme des Vermieters am Verbraucherstreitbeilegungsverfahren nach dem VSBG und – gegeben Falls – sein Recht zum Widerruf des Vertrages zu belehren. Der Energieausweis ist auszuhändigen!